Bảo vệ người yếu thế trong giao dịch bất động sản và vai trò của công chứng trong kỷ nguyên dữ liệu số

Đây là thông điệp xuyên suốt được các chuyên gia, nhà quản lý và giới hành nghề thống nhất tại tọa đàm "Bảo vệ người yếu thế trong giao dịch bất động sản: Công chứng điện tử - Cải cách thủ tục hành chính - Khẳng định vai trò của công chứng trong kỷ nguyên dữ liệu số" do Báo Phụ nữ Việt Nam phối hợp Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam tổ chức chiều 15/7 tại Hà Nội.

Bà Trần Lan Phương (bên trái) - Đại biểu Quốc hội khóa XVI, Phó Bí thư Thường trực Đảng ủy, Phó Chủ tịch Thường trực Hội LHPN Việt Nam - tham dự tọa đàm

Tham dự tọa đàm có: Bà Trần Lan Phương - Đại biểu Quốc hội khóa XVI, Phó Bí thư Thường trực Đảng ủy, Phó Chủ tịch Thường trực Hội LHPN Việt Nam; Bà Nguyễn Thị Việt Nga - Đại biểu Quốc hội khóa XVI, Ủy viên Ủy ban Văn hóa và Xã hội của Quốc hội, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH TP Hải Phòng; Bà Đỗ Hoàng Yến - Nguyên Cục trưởng Cục Bổ trợ tư pháp, Bộ Tư pháp; Bà Nguyễn Thị Thơ - Ủy viên Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam khóa X, Ủy viên Ban Chấp hành Trung ương Hội LHPN Việt Nam khóa XIV, Chủ tịch Hiệp hội công chứng viên Việt Nam; Ông Phan Hồng Thủy, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Dân tộc và Tôn giáo; cùng đông đảo đại biểu, khách mời.

Người yếu thế trong thời đại số: Không còn là khái niệm của riêng một nhóm người

Phát biểu khai mạc tọa đàm, ông Nguyễn Văn Hải, Phó Chủ tịch Hiệp hội công chứng viên Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi hàng loạt đạo luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Công chứng đã được ban hành, tạo ra những thay đổi căn bản về trình tự, thủ tục giao dịch tài sản.

Ông Nguyễn Văn Hải, Phó Chủ tịch Hiệp hội công chứng viên Việt Nam phát biểu khai mạc tọa đàm

Theo ông Nguyễn Văn Hải, bất động sản đối với phần lớn người dân Việt Nam không đơn thuần là một loại tài sản có giá trị kinh tế, mà còn là thành quả tích lũy của cả một đời người, là mái ấm, là điểm tựa an sinh của mỗi gia đình. Chính vì vậy, mọi khoảng trống pháp lý trong giao dịch đều có thể để lại những hậu quả rất lớn đối với người dân.

Tuy nhiên, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của chuyển đổi số, các hình thức lừa đảo cũng ngày càng tinh vi. Công nghệ Deepfake, giả mạo giấy tờ điện tử, đánh cắp danh tính số, giả chữ ký điện tử hay lợi dụng tài khoản định danh điện tử để thực hiện các giao dịch trái pháp luật đang đặt ra những thách thức hoàn toàn mới đối với công tác bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

"Người dân, đặc biệt là phụ nữ, người cao tuổi, người khuyết tật, người dân ở vùng sâu, vùng xa thường ở thế yếu do bất đối xứng thông tin, hạn chế hiểu biết pháp luật và kỹ năng số. Đây là những đối tượng dễ phải đối mặt nhất với nguy cơ mất tài sản trước các hành vi lừa đảo công nghệ cao", ông Nguyễn Văn Hải nhấn mạnh.

Từ thực tiễn đó, Báo Phụ nữ Việt Nam và Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam tổ chức tọa đàm với 3 mục tiêu lớn: nhận diện đầy đủ những dạng thức "bên yếu thế" trong giao dịch bất động sản hiện nay; thúc đẩy lộ trình triển khai công chứng điện tử gắn với cải cách thủ tục hành chính; khẳng định vai trò không thể thay thế của công chứng viên trong kỷ nguyên dữ liệu số.

Những vấn đề được đặt ra ngay từ phiên khai mạc cũng trở thành trục xuyên suốt của toàn bộ tọa đàm và nhận được sự đồng thuận của các chuyên gia, cơ quan quản lý và những người trực tiếp hành nghề công chứng.

Bảo vệ người yếu thế trong giao dịch bất động sản phải bắt đầu từ cơ chế phòng ngừa rủi ro

Nếu phần khai mạc đặt ra yêu cầu phải tăng cường bảo vệ người dân trong bối cảnh chuyển đổi số thì tham luận đầu tiên đi sâu phân tích những khoảng trống pháp lý đang khiến nhiều người rơi vào tình thế bất lợi khi tham gia các giao dịch bất động sản. Thông điệp xuyên suốt được các chuyên gia đưa ra là: Bảo vệ người yếu thế không thể chỉ trông chờ vào việc giải quyết tranh chấp sau khi phát sinh, mà phải bắt đầu từ cơ chế phòng ngừa ngay tại thời điểm giao kết.

Bà Nguyễn Thị Thơ - Ủy viên Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam khóa X, Ủy viên Ban Chấp hành Trung ương Hội LHPN Việt Nam khóa XIV, Chủ tịch Hiệp hội công chứng viên Việt Nam - phát biểu tại tọa đàm. Ảnh: Trường Hùng

Khi bất kỳ ai cũng có thể trở thành "bên yếu thế". Một trong những điểm mới được các tham luận thống nhất là khái niệm "bên yếu thế" cần được nhìn nhận rộng hơn so với trước đây.

Nếu trước kia, nhóm yếu thế thường được xác định là phụ nữ, người cao tuổi, người khuyết tật hoặc người hạn chế năng lực hành vi dân sự thì trong bối cảnh chuyển đổi số, ranh giới này đang thay đổi nhanh chóng. Người có trình độ học vấn cao, am hiểu công nghệ ở mức cơ bản vẫn có thể trở thành nạn nhân nếu không đủ khả năng nhận diện các thủ đoạn giả mạo ngày càng tinh vi.

Luật sư Nguyễn Xuân Anh, Chánh văn phòng Liên đoàn Luật sư Việt Nam, trao đổi tại tọa đàm

Theo Luật sư Nguyễn Xuân Anh, Chánh văn phòng Liên đoàn Luật sư Việt Nam, sự bất đối xứng thông tin, thiếu kỹ năng số và thiếu khả năng tự kiểm chứng tính pháp lý của giao dịch đang tạo ra một dạng "yếu thế mới". Chỉ cần một tài khoản định danh điện tử bị chiếm đoạt, một cuộc gọi Deepfake hay một giấy tờ số bị làm giả, bất kỳ công dân nào cũng có thể trở thành nạn nhân của các giao dịch gian lận.

Riêng với phụ nữ, nguy cơ vẫn hiện hữu ở nhiều khía cạnh. Thực tế tại không ít địa phương cho thấy người chồng thường là người trực tiếp đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ và thực hiện giao dịch. Trong khi đó, người vợ lại ít được tiếp cận đầy đủ thông tin về tài sản chung của gia đình. Nếu thiếu cơ chế kiểm soát chặt chẽ, quyền và lợi ích hợp pháp của họ rất dễ bị xâm phạm.

Các đại biểu tham dự tọa đàm

Các đại biểu cũng chỉ ra rằng rủi ro đối với người dân không chỉ đến từ hành vi lừa đảo, mà còn phát sinh từ những khoảng trống trong hợp đồng theo mẫu, sự chênh lệch về khả năng thương lượng giữa doanh nghiệp và người mua, việc thiếu cơ chế kiểm chứng độc lập về tình trạng pháp lý của bất động sản hoặc những tranh chấp liên quan đến tài sản chung của vợ chồng.

Đáng chú ý, khi giao dịch bất động sản đổ vỡ, hậu quả không dừng ở thiệt hại kinh tế. Với nhiều gia đình, đó là nguy cơ mất nơi ở, mất tư liệu sản xuất, kéo theo những vụ kiện tụng kéo dài nhiều năm và những hệ lụy xã hội rất khó khắc phục.

Chính vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng thay vì chỉ tập trung xử lý tranh chấp sau khi phát sinh, cần xây dựng một cơ chế phòng ngừa rủi ro hiệu quả ngay từ thời điểm xác lập giao dịch.

Công chứng điện tử mở đường cho cải cách thủ tục hành chính

Một chủ đề nhận được nhiều sự quan tâm tại tọa đàm là việc triển khai công chứng điện tử theo Luật Công chứng năm 2024.

Các chuyên gia đánh giá đây là bước tiến quan trọng trong quá trình chuyển đổi số của ngành tư pháp khi lần đầu tiên hình thành hành lang pháp lý tương đối đầy đủ cho việc tạo lập văn bản công chứng điện tử, sử dụng chữ ký số và tiến tới kết nối với hệ thống dữ liệu quốc gia.

Theo bà Lê Thị Dung, Trưởng Ban Chuyên môn và đào tạo bồi dưỡng - Hiệp hội công chứng viên Việt Nam, điều cần cắt giảm không phải là hoạt động công chứng mà là những thủ tục giấy tờ phát sinh xung quanh giao dịch.

Bà Lê Thị Dung, Trưởng Ban Chuyên môn và đào tạo bồi dưỡng - Hiệp hội công chứng viên Việt Nam, trao đổi tại tọa đàm

Nếu trước đây người dân phải chuẩn bị nhiều loại hồ sơ giấy, đi lại qua nhiều cơ quan để công chứng, kê khai thuế, nộp lệ phí trước bạ và đăng ký biến động đất đai thì trong môi trường số, các dữ liệu này hoàn toàn có thể được chia sẻ, đối soát và sử dụng nhiều lần thông qua các cơ sở dữ liệu dùng chung.

Việc kết nối công chứng điện tử với Đề án 06, dữ liệu dân cư, dữ liệu đất đai, thuế và nền tảng định danh điện tử VNeID được kỳ vọng sẽ rút ngắn đáng kể thời gian thực hiện thủ tục, giảm chi phí xã hội, đồng thời tạo điều kiện để người dân ở vùng sâu, vùng xa, người khuyết tật hay người gặp khó khăn trong việc đi lại tiếp cận dịch vụ pháp lý thuận lợi hơn.

Tuy nhiên, các đại biểu cũng chỉ ra rằng hiệu quả của công chứng điện tử hiện vẫn phụ thuộc rất lớn vào mức độ liên thông dữ liệu giữa các cơ quan và sự thống nhất trong quá trình tiếp nhận văn bản công chứng điện tử ở các địa phương. Đây được xem là một trong những yêu cầu quan trọng cần tiếp tục hoàn thiện để quá trình chuyển đổi số mang lại lợi ích thực chất cho người dân và doanh nghiệp.

Dữ liệu số không thể thay thế vai trò của công chứng viên

Một trong những nội dung tạo nên nhiều trao đổi chuyên sâu tại tọa đàm là câu hỏi: Khi dữ liệu số, trí tuệ nhân tạo (AI), định danh điện tử và chữ ký số ngày càng hoàn thiện, liệu công chứng viên còn giữ vai trò không thể thay thế?

Các tham luận và ý kiến thảo luận đều có chung quan điểm: Công nghệ là công cụ hỗ trợ nhưng không thể thay thế con người trong việc bảo đảm an toàn pháp lý của giao dịch.

ThS Nguyễn Thị Lan Hương - Công chứng viên, Giảng viên học viện Tư pháp - trao đổi tại tọa đàm

Theo ThS Nguyễn Thị Lan Hương, Giảng viên học viện Tư pháp, dữ liệu số chỉ có thể xác thực danh tính người tham gia giao dịch, kiểm tra tính toàn vẹn của tài liệu hoặc đối chiếu thông tin từ các cơ sở dữ liệu. Trong khi đó, giá trị cốt lõi của hoạt động công chứng nằm ở việc công chứng viên trực tiếp thẩm định năng lực hành vi dân sự, đánh giá sự tự nguyện của các bên, nhận diện dấu hiệu bị lừa dối, cưỡng ép hoặc giả tạo trước khi giao dịch được xác lập.

Đây chính là cơ chế "tiền kiểm" - lớp bảo vệ đầu tiên nhằm ngăn ngừa tranh chấp ngay từ đầu, thay vì chỉ xử lý hậu quả khi vụ việc đã phát sinh.

Tại Tọa đàm, nhiều đại biểu cho rằng, trong bối cảnh các hành vi giả mạo bằng công nghệ ngày càng tinh vi, vai trò này càng trở nên quan trọng. Một tài khoản định danh điện tử hợp lệ hay một chữ ký số đúng quy chuẩn kỹ thuật không đồng nghĩa với việc người thực hiện giao dịch đang hoàn toàn minh mẫn, tự nguyện hay không bị tác động bởi hành vi lừa đảo.

Bởi vậy, dữ liệu số không thể tự đánh giá tính hợp pháp của giao dịch cũng như không thể chịu trách nhiệm pháp lý thay cho con người. Điều cần hướng tới không phải là thay công chứng bằng dữ liệu, mà là sử dụng dữ liệu để nâng cao chất lượng hoạt động công chứng.

Toàn cảnh tọa đàm

Các chuyên gia cũng thống nhất rằng chuyển đổi số không nên đồng nghĩa với việc cắt giảm những "lớp bảo vệ" cần thiết. Ngược lại, dữ liệu số cần được khai thác để giúp công chứng viên tra cứu nhanh hơn, đối chiếu chính xác hơn, phát hiện kịp thời các giao dịch có dấu hiệu bất thường, từ đó nâng cao hiệu quả phòng ngừa rủi ro.

Từ thực tiễn xét xử và hành nghề công chứng, nhiều đại biểu cũng kiến nghị tiếp tục duy trì cơ chế công chứng bắt buộc đối với các giao dịch bất động sản có giá trị lớn. Việc nới lỏng hoặc thu hẹp phạm vi công chứng có thể làm gia tăng nguy cơ tranh chấp, đẩy phần lớn rủi ro về phía người dân và tạo thêm áp lực cho hệ thống tư pháp.

Bên cạnh đó, tọa đàm cũng đề xuất đẩy nhanh việc xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng thống nhất trên phạm vi toàn quốc; kết nối đồng bộ với cơ sở dữ liệu đất đai, dân cư, thuế và các nền tảng số quốc gia; tăng cường kiểm soát hợp đồng theo mẫu; hoàn thiện cơ chế bảo vệ tài sản chung của vợ chồng; đồng thời nâng cao nhận thức pháp luật và kỹ năng số để người dân chủ động tự bảo vệ mình trước các rủi ro mới.

Lan tỏa thông điệp bảo vệ người dân trong kỷ nguyên số

Phát biểu bế mạc tọa đàm, ông Phí Quốc Thuyên, Tổng Biên tập Báo Phụ nữ Việt Nam, đánh giá sau một buổi làm việc nghiêm túc, trách nhiệm và giàu tính xây dựng, các đại biểu đã thống nhất nhiều vấn đề cốt lõi liên quan đến bảo vệ người yếu thế trong giao dịch bất động sản cũng như định hướng phát triển công chứng điện tử trong thời gian tới.

Theo ông Phí Quốc Thuyên, điểm thống nhất đầu tiên của tọa đàm là cần nhìn nhận lại khái niệm "người yếu thế" trong bối cảnh chuyển đổi số. Nếu trước đây khái niệm này chủ yếu gắn với phụ nữ, người cao tuổi hay người khuyết tật thì hiện nay bất kỳ công dân nào cũng có thể trở thành người yếu thế khi rơi vào tình trạng thiếu thông tin, thiếu kỹ năng số hoặc trở thành mục tiêu của các hành vi lừa đảo công nghệ cao.

Ông Phí Quốc Thuyên, Tổng Biên tập Báo Phụ nữ Việt Nam, phát biểu bế mạc tọa đàm

Điểm thống nhất thứ hai là giá trị không thể thay thế của công chứng viên. Dữ liệu số, AI hay các nền tảng công nghệ có thể hỗ trợ xác thực thông tin nhưng không thể thay thế việc đánh giá ý chí tự nguyện, năng lực hành vi và trách nhiệm nghề nghiệp của công chứng viên trong bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch.

Thứ ba, các đại biểu đồng thuận tiếp tục thúc đẩy công chứng điện tử gắn với cải cách thủ tục hành chính, kết nối hiệu quả với Đề án 06 và nền tảng VNeID, qua đó giúp người dân, đặc biệt là người khuyết tật, người dân vùng sâu, vùng xa và các nhóm yếu thế, tiếp cận dịch vụ pháp lý thuận lợi, bình đẳng hơn.

Thứ tư, tọa đàm thống nhất kiến nghị tiếp tục duy trì và củng cố cơ chế công chứng bắt buộc đối với các giao dịch bất động sản của hộ gia đình và cá nhân nhằm giảm thiểu rủi ro, hạn chế tranh chấp và bảo đảm sự ổn định của thị trường.

Cuối cùng, cần đẩy mạnh truyền thông pháp luật trên nhiều nền tảng để nâng cao nhận thức của người dân về phòng ngừa rủi ro trong các giao dịch dân sự, xây dựng văn hóa giao dịch minh bạch và an toàn trong kỷ nguyên số.

Ông Phí Quốc Thuyên cho biết, toàn bộ các tham luận, ý kiến đóng góp và đề xuất tại tọa đàm sẽ được Ban Tổ chức khẩn trương tổng hợp thành báo cáo kiến nghị chính sách gửi tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tư pháp và các cơ quan liên quan nhằm góp phần tiếp tục hoàn thiện thể chế pháp luật về công chứng và giao dịch dân sự.

Tổng Biên tập Phí Quốc Thuyên cũng khẳng định, Báo Phụ nữ Việt Nam sẽ tiếp tục đồng hành cùng Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam và các cơ quan chức năng lan tỏa thông điệp "Công chứng tận tâm - Bảo vệ quyền lợi - An toàn giao dịch", góp phần nâng cao nhận thức pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, đặc biệt là phụ nữ và các nhóm yếu thế, trong tiến trình chuyển đổi số quốc gia.

Tọa đàm khép lại, song những vấn đề được đặt ra cho thấy một yêu cầu ngày càng rõ nét: chuyển đổi số không chỉ là đổi mới công nghệ hay cắt giảm thủ tục hành chính, mà trước hết phải bảo đảm quyền con người, giữ vững an toàn pháp lý và củng cố niềm tin của người dân đối với mỗi giao dịch dân sự. Chỉ khi công nghệ được phát triển song hành với trách nhiệm pháp lý và cơ chế phòng ngừa hiệu quả, quá trình chuyển đổi số mới thực sự trở thành động lực xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn và phát triển bền vững.